onroerend goed in bali / eigendomsrecht

Iedereen die wel eens op Bali is geweest weet dat het maar kort duurt om verliefd te worden op dit eiland. Het klimaat, de cultuur, de natuur, de gastvrijheid en tolerantie Bali van de mensen die op dit tropische eiland in het paradijs wonen, zijn allemaal erg aantrekkelijk.

Zodra de reis naar huis begint, beginnen veel mensen al met het plannen van een volgende reis naar Bali. Vaak zijn deze zogenaamde "terugkeerders" geïnteresseerd om onroerend goed te kopen. Voor woondoeleinden zoals pensionering of als investering op de huurmarkt om rendement te behalen, en voor sommigen een permanente basis op Bali.

Deze dromen kunnen snel werkelijkheid worden. Maar om deze plannen succesvol te realiseren dient u zich af te vragen of u voldoende kennis heeft van het Indonesische eigendomsrecht en regels. Hoe zit het met de belastingregels, visumregels, eigendomswetten met betrekking tot het bezit van onroerend goed? Er zijn veel vragen en het vinden van de juiste antwoorden is belangrijk om te voorkomen dat je tropische droom niet je tropische nachtmerrie wordt.

Op deze pagina vindt u meer informatie betreffende de verschillende eigendomsrechten en de regels betreffende aanschaf van onroerend goed in Bali, Indonesie.

Buitenlanders mogen geen eigendommen bezitten in Indonesië. Je kunt eindeloos discussiëren, maar feit is dat het niet is toegestaan door de wet en daar kan je niets aan veranderen.

Sinds 1996 is het voor buitenlanders echter toegestaan om onroerend goed te huren/leasen voor een periode van 25 of 30 jaar met verlengingen voor nog eens 25 of 30 jaar (afhankelijk van de voorwaarden in het huurcontract).

Daarnaast zijn er nog enkele andere legale manieren om onroerend goed aan te schaffen. U kunt constructies gebruiken waarbij een genomineerde betrokken is, deze genomineerde moet een Indonesisch staatsburger zijn.

Het kan dus zijn dat u eerst moet kiezen op welke manier u een woning wilt kopen, leasehold of freehold. Vaak wordt deze keuze echter al voor u gemaakt door de manier waarop de verkoper zijn eigendom op de markt aanbiedt.

Verkopers kunnen hun eigendommen aanbieden met een eigendomstitel of met een huur/lease contract. Over deze twee opties geven we een toelichting.

Bij lease huurt u de grond voor een bepaalde tijd van de verhuurder. In onze listings proberen we een zo duidelijk mogelijke eind datum van de betreffende lease te vermelden.

Tijdens deze lease periode mag u gebruik maken van de grond. Als er al een villa op de grond staat, dan mag u in de villa wonen en als het braakliggende grond is, dan is het mogelijk om er een villa op te bouwen, volgens het bouwreglement (IMB).

Op het moment dat de lease overeenkomst is geëindigd, gaat de grond terug naar de verhuurder.

Vaak staat er echter in het lease contract dat er een optie is om het lease contract nog eens met … jaar te verlengen. Dan heeft u als eerste de mogelijkheid om de lease overeenkomst te verlengen. Een vraag die wij vaak krijgen is wat zo'n verlenging gaat kosten. Helaas kunnen wij u dit niet vertellen, aangezien de verlengingskosten de marktprijs zal zijn die geldt op het moment dat u begint te onderhandelen met de verhuurder. Over het algemeen zal dit in het laatste jaar van het lopende lease contract zijn.

In de meeste gevallen verlengt u de lease voor de grond en betaalt u alleen voor de grond. Soms moet u betalen voor de grond + villa. Dit wordt vermeld in de lease overeenkomst.

Een lease betaalt u geheel vooraf. Het is niet mogelijk om dit per maand of per jaar te betalen. Het volledige bedrag dient vooraf betaald te worden.

Mocht u besluiten uw lease woning na een aantal jaar te verkopen, dan is dat mogelijk. De volgende koper neemt dan uw huidige lease overeenkomst over. De voorwaarden blijven hetzelfde, alleen de naam wordt gewijzigd. De oorspronkelijke lease overeenkomst is de hoofd lease overeenkomst en de nieuwe is een zogenaamde overcontract.

Bij een freehold object koopt u het onroerend goed. In tegenstelling tot lease hoeft u in de toekomst niet opnieuw voor de grond te betalen. U koopt de grond en het is van u zelf.

Buitenlanders mogen echter geen onroerend goed op eigen naam hebben. U zult dus gebruik moeten maken van een zogenaamde nominee.

Een genomineerde is iemand met een Indonesisch identiteitsbewijs. Het landcertificaat komt op naam van deze genomineerde te staan, dus het ziet er voor de Indonesische regering naar uit dat dit land toebehoort aan een Indonesisch staatsburger.

Het is belangrijk om uw relatie met uw genomineerde te behouden. Op het moment dat u van plan bent uw woning door te verkopen, moet de gevolmachtigde ook voor de notaris verschijnen om zijn/haar naam uit het kadaster te laten verwijderen.

Houd er rekening mee dat we deze manier van het verkrijgen van een woning niet aanbevelen. In feite is het illegaal.

Het kopen van eigen grond is interessant voor Indonesische staatsburgers of gemengde stellen waarvan een deel een Indonesisch identiteitsbewijs heeft.

Is het voor een buitenlander nooit mogelijk om een eigen woning te kopen? Nee, er zijn enkele uitzonderingen. Hieronder zullen we deze uitzonderingen vermelden.

Het is mogelijk om uw freehold eigendomstitel te veranderen in een Hak Pakai-titel. Op deze manier “least” u uw eigen grond terug.  Deze lease termijnen zijn 30 + 20 + 30 jaar.

Omdat u uw grond al heeft gekocht, hoeft u tijdens de verlengingen niet wederom voor het land te betalen, dat heeft u al eerder gekocht. U betaalt alleen de administratiekosten om deze verlengingen door te voeren.

Er zijn enkele voorwaarden om uw freehold titel te veranderen in een hak pakai-titel.

• Deze titel is alleen mogelijk voor residentiële villa's. U mag uw villa niet verhuren.
• U heeft een KITAS visum nodig.
• Minimale investering is IDR 5.000.000.000 voor villas, IDR 2.000.000.000 voor appartementen.
• De maximale oppervlakte van het perceel is 20 are.

Als u aan deze criteria voldoet, is het mogelijk om uw freehold titel te wijzigen. Een notaris kan hierbij helpen.

De notaris zal hiervoor extra kosten maken om dit te regelen en deze worden bovenop de notariskosten in rekening gebracht.

Hak Pakai is alleen voor permanente prive bewoning. Als u echter een commercieel onroerend goed wilt hebben, kunt u uw freehold titel wijzigen in een HGB-titel (Hak Guna Bangunan).

In dit geval kunt u een PT/PMA-bedrijf oprichten. Op deze manier kunt u een commerciele villa exploiteren.

Minimale investering om een PMA te starten is IDR 10.000.000.000.

De PMA kan in buitenlandse handen zijn, met ten minste 2 buitenlandse eigenaren.

Wij raden aan om contact op te nemen met een specialist om u te helpen bij het opstarten van een PT/PMA-bedrijf.

Een van die specialisten is Saba Advisors in Sanur. Zij kunnen u verder helpen in het gehele proces om een PMA op te starten. Ze hebben een juridisch team dat u hierbij kan helpen. Daarnaast hebben zij de laatste exacte informatie beschikbaar.

We willen graag nog één extra vorm van freehold eigendomsrecht toevoegen, het Strata-eigendomsrecht. Dit recht komt niet vaak voor op Bali, maar voornamelijk in grote steden waar veel appartementsgebouwen zijn.

Een eenvoudige definitie van een strata-eigendomsrecht is als volgt: Een strata-eigendomsrecht is een systeem voor het bezitten van appartementen en herenhuizen, die meestal bestaan uit een combinatie van privéwoningen en gemeenschappelijke ruimtes. Wanneer je deelneemt in een strata-plan, koop je een "kavel", die het hoofdverblijf en mogelijk ook een balkon, garage of zelfs opslagruimte kan omvatten.

Een ontwikkelaar koopt het land met een freehold titel. De titel wordt gewijzigd naar een HGB-titel. De ontwikkelaar bouwt appartementen op het land en verdeelt deze in units met het strata-eigendomsrecht. Buitenlanders kunnen deze units kopen en zo een "freehold unit" in handen krijgen.

Als u grond koopt om uw eigen villa te bouwen, moeten er weer een aantal zaken worden geregeld, waarbij u de juridische hulp van een notaris nodig heeft.

Als het de bedoeling is om op dit stuk grond een villa te bouwen, moet de notaris bij het kadaster (Kantor Pertanahan) controleren of dit is toegestaan. Met andere woorden als de grond in overeenstemming is met het bestemmingsplan. De grond moet het aanzien van “woning” hebben zodat een aanvraag voor een bouwvergunning mogelijk is. Dit is onderdeel van de Due Diligence en is van cruciaal belang. Het kan zijn dat u dit duidelijk moet maken aan de notaris. U bent uiteraard vrij om de grond als landbouwgrond te gebruiken, in dat geval kan de grond de bestemmingstitel “pertanian” behouden.

Als het land de bestemming "groene zone" (jalur hijau) heeft, magu sowieso niet op dat land bouwen. 

Als de grond voldoet aan alle wettelijke voorwaarden om te mogen bouwen, kunt u een bouwvergunning aanvragen, een zogenaamde “IMB”. Vergis u niet en denk dat dit snel kan. Dit kan beter worden gedaan door een persoon/specialist die dit al vaker heeft gedaan zodat het soepel kan verlopen. Uw bouwvergunningsaanvraag gaat samen met bouwkundige bouwtekeningen en een raming van de bouwkosten. Dit laatste om de bouwbelastingen te berekenen.

Wij adviseren u om te overleggen met erkende en legitieme bouw-/constructiebedrijven die u kunnen bijstaan in het hele proces van het aanvragen van een bouwvergunning en het bouwen van uw droomvilla.

Als u meer vragen heeft, stuurt u ons dan gerust een email.